ويليامز من الاحتياطي الفيدرالي: "تأثير حبس الرهن" بفوائد منخفضة سيستمر لسنوات

وجّه رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك جون سي. ويليامز رسالة مباشرة لمن يترقب عودة السيولة إلى سوق الإسكان الأميركي: الاستغراق سيطول. وقال إن شريحة كبيرة من الأميركيين ما زالت تحتفظ بقروض عقارية بمعدلات فائدة منخفضة حصلت عليها خلال طفرة الاقتراض في حقبة الجائحة، وإن معالجة هذا الخلل البنيوي ستستغرق سنوات. وتعكس هذه التصريحات اتجاهاً متزايداً بين مسؤولي الاحتياطي الفيدرالي يرى أن أحد أكثر آثار رفع الفائدة حدةً منذ 2022، المعروف بـ"تأثير الحبس"، جمّد جزءاً كبيراً من سوق الإسكان عبر تقليص حوافز البيع والانتقال. أرقام الانسداد حتى الربع الأول من 2026، بلغت نسبة الرهون العقارية القائمة في الولايات المتحدة التي تقل فائدتها عن 3% نحو 19.5%، مقارنة بذروة عند 24.6% في الربع الأول من 2021، مع تراجع بطيء. ولا تزال قرابة نصف الرهون العقارية تحت مستوى 4%، في وقت تتراوح فيه معدلات الرهن الحالية بين 6% و7%. وتقدّر أبحاث الاحتياطي الفيدرالي أن زيادات الفائدة التي بدأت في 2022 تسببت في هبوط تنقل مالكي المنازل بنسبة 44%. ويترك ذلك أثراً متسلسلاً: انخفاض المعروض من المنازل المعروضة للبيع، ثم بقاء الأسعار مرتفعة. وتشير أبحاث الفيدرالي إلى أن أسعار المنازل ارتفعت بنحو 8% في الأسواق الأكثر تأثراً بهذه الديناميكية. لماذا توقف ذوبان الجليد تظهر ملاحظات حديثة أن الزخم تعثر مطلع 2026. وأشار ويليامز ومسؤولون آخرون إلى أن ما يحدث بات سمة هيكلية في سوق الإسكان وليس خللاً مؤقتاً. ويُنظر إلى عامل الزمن بوصفه الآلية الأكثر موثوقية لتفكيك هذا الوضع، مع استحقاق القروض تدريجياً وتغير ظروف حياة الأسر بما يتغلب على حسابات "أفضلية" التمويل. يواصل الاحتياطي الفيدرالي أيضاً خفض حيازاته من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بوتيرة تدريجية، عبر تقليص بنحو 15"20 مليار دولار شهرياً. إلا أن هذه العملية بطيئة ومصممة لتجنب إرباك أسواق السندات، وليست أداة لمعالجة قيود المعروض السكني بشكل مباشر. ما الذي يعنيه ذلك للمستثمرين وأسواق العملات المشفرة أولاً، يشير إلى أن الاحتياطي الفيدرالي ليس في وارد خفض الفائدة بقوة في المدى القريب. فحين يصف مسؤولون مثل ويليامز "تأثير الحبس" بأنه مشكلة هيكلية تمتد لعدة سنوات، فهذا يعني ضمنياً أن بيئة الفائدة الحالية مرشحة للاستمرار فترة أطول. ثانياً، تمثل زيادة الأسعار بنحو 8% في الأسواق المتأثرة نوعاً من التضخم الصامت الذي لا ينعكس دائماً بصورة واضحة في مقاييس الفيدرالي المفضلة. وتظل تكاليف السكن من أكثر مكونات التضخم تصلباً. ومع استمرار شح المعروض وارتفاع الأسعار، تتضاءل قدرة الفيدرالي على تبرير تيسير كبير. وبذلك يعزز ويليامز ما كان يتداوله المشاركون في السوق: المسألة مسار تصحيح متعدد السنوات، وليست حلاً سريعاً.