Fed: Ông Williams cảnh báo hiệu ứng "khóa" lãi suất vay mua nhà thấp còn kéo dài nhiều năm

Chủ tịch Fed New York John C. Williams phát tín hiệu rõ ràng với những ai kỳ vọng thị trường nhà ở Mỹ sớm "thông" trở lại: quá trình này sẽ không diễn ra nhanh. Theo ông, nhiều hộ gia đình Mỹ vẫn đang nắm các khoản vay thế chấp lãi suất thấp chốt được trong giai đoạn bùng nổ vay mượn thời đại dịch, và để gỡ nút thắt mang tính cấu trúc này sẽ cần nhiều năm. Nhận định này phản ánh đồng thuận ngày càng rõ trong nội bộ Fed: một hệ quả dai dẳng từ chu kỳ tăng lãi suất mạnh tay là "hiệu ứng khóa" (lock-in effect), khiến một phần lớn thị trường nhà ở gần như bị đóng băng. Các con số cho thấy mức độ tắc nghẽn Tính đến quý I/2026, khoảng 19,5% dư nợ thế chấp tại Mỹ có lãi suất dưới 3%. Tỷ lệ này đã giảm so với đỉnh 24,6% ở quý I/2021, nhưng tốc độ thu hẹp rất chậm. Gần một nửa tổng số khoản vay thế chấp vẫn có lãi suất dưới 4%, trong khi lãi suất vay mới trên thị trường hiện dao động quanh 6%–7%. Nghiên cứu của Fed ước tính các đợt tăng lãi suất bắt đầu từ năm 2022 đã khiến mức độ dịch chuyển của chủ nhà (homeowner mobility) giảm 44%. Khi người sở hữu nhà ít bán, nguồn cung niêm yết suy giảm; nguồn cung thấp giữ giá ở mức cao. Fed cho biết tại những thị trường chịu tác động mạnh nhất của động lực này, giá nhà đã tăng khoảng 8%. Vì sao quá trình "tan băng" bị chững lại Các quan sát gần đây cho thấy đà cải thiện đã chững lại trong đầu năm 2026. Williams và một số quan chức Fed nhận định đây là đặc điểm cấu trúc của thị trường nhà ở, không phải trục trặc tạm thời. Cơ chế đáng tin cậy nhất để tháo gỡ là thời gian: khoản vay dần đáo hạn, và những thay đổi trong cuộc sống buộc người dân phải chuyển nhà dù chi phí tài chính không còn tối ưu. Fed cũng đang thu hẹp dần danh mục chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp (MBS), giảm khoảng 15–20 tỷ USD mỗi tháng. Quá trình này được thiết kế để tránh gây xáo trộn thị trường trái phiếu, không phải công cụ trực tiếp giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở. Hàm ý với nhà đầu tư và thị trường crypto Thứ nhất, tín hiệu này cho thấy Fed khó có khả năng cắt giảm lãi suất mạnh trong thời gian gần. Khi các quan chức như Williams mô tả "hiệu ứng khóa" là vấn đề cấu trúc kéo dài nhiều năm, điều đó đồng nghĩa môi trường lãi suất hiện tại có thể duy trì lâu hơn dự kiến. Mức tăng giá khoảng 8% tại các thị trường bị "khóa" phản ánh một dạng lạm phát âm thầm không phải lúc nào cũng thể hiện rõ trong các thước đo ưa thích của Fed. Chi phí nhà ở vẫn là một trong những cấu phần "cứng đầu" nhất trong dữ liệu lạm phát. Khi nguồn cung tiếp tục eo hẹp và giá duy trì cao, Fed có ít dư địa hơn để biện minh cho một chu kỳ nới lỏng đáng kể. Thông điệp của Williams củng cố kỳ vọng của giới thị trường: đây là bài toán nhiều năm, không phải điều chỉnh ngắn hạn.