紐約聯儲威廉姆斯：低息按揭"鎖定效應"料持續多年

紐約聯邦儲備銀行行長John C. Williams向期待美國樓市"解塞"的人士潑冷水：要有長期作戰準備。他指出，不少美國家庭仍持有疫情期間借貸潮鎖定的低息按揭，相關結構性失衡需要以年計時間才能逐步化解。聯儲官員之間的共識亦正加深：自加息周期以來最難纏的副作用之一——所謂按揭"鎖定效應"——實際上令大量住屋供應長時間停滯。 數據顯示，截至2026年第一季，美國未償還按揭中約19.5%利率低於3%，較2021年第一季24.6%的高位回落，但下降速度相當緩慢。接近一半按揭利率仍低於4%。同一時間，新造按揭利率徘徊於6%至7%。 聯儲研究估算，2022年起的加息推動業主流動性下跌44%。流動性降低帶來連鎖反應：放盤減少令市場供應更緊，供應偏少又令樓價維持高企。研究亦指出，在受上述動態影響較大的市場，樓價約上升8%。 到2026年初，市場解凍動力似乎放緩。Williams及其他聯儲官員認為，這更像是樓市的結構性特徵，而非短暫失靈。要逐步拆解鎖定效應，最可靠的機制仍是時間：按揭自然到期，以及人生階段變化迫使家庭作出搬遷決定，從而凌駕單純追求財務最優。 聯儲亦正循序漸進縮減按揭抵押證券（MBS）持倉，每月減持約150億至200億美元。這是一個以避免衝擊債市為前提的慢速流程，並非用作直接解決住房供應受限的工具。 對投資者及加密市場而言，訊息之一是聯儲短期內不大可能大幅減息。當Williams將鎖定效應形容為需時多年的結構性問題，亦意味現時利率環境可能維持較長一段時間。鎖定效應導致的8%樓價升幅，某程度上屬"隱性通脹"，未必能完全在聯儲偏好的通脹指標中清晰呈現；住房成本一向是通脹讀數中最具黏性的部分。只要供應持續偏緊、樓價維持高位，聯儲在政策上就較難有空間支持顯著寬鬆。Williams的說法等同確認市場一直以來的判斷：這是一場多年調整，而不是短期可解的難題。